Pe piața locuințelor noi din marile orașe ale Rusiei, prețurile cresc într-un moment în care tot mai puțini cumpărători semnează contracte. În primele nouă luni din 2026, prețul mediu cerut pentru apartamentele noi a ajuns la 231.200 de ruble pe metru pătrat, cu 10,5% peste nivelul din aceeași perioadă a anului trecut.
În același timp, numărul contractelor de participare la proiecte rezidențiale a scăzut cu 5%, iar veniturile dezvoltatorilor s-au redus cu 2,3%. Contradicția nu indică o revenire solidă a pieței, ci presiunea simultană a costurilor de construcție, a finanțării scumpe și a unei cereri pe care gospodăriile o pot susține tot mai greu.
Prețul de pe afișaj nu este prețul final
Datele raportate la 18 octombrie 2026, pe baza informațiilor unei platforme specializate în monitorizarea și analiza pieței imobiliare ruse, arată că locuințele vândute efectiv în cele 15 orașe cu peste un milion de locuitori au costat în medie 198.000 de ruble pe metru pătrat între ianuarie și septembrie. Creșterea anuală a fost de 10,8%.
Diferența dintre prețul apartamentelor aflate încă la vânzare și prețul locuințelor pentru care s-a încheiat o tranzacție a fost de 16,7%. Cu un an înainte, decalajul era de 16,9%. Indicatorul nu înseamnă că fiecare cumpărător a primit aceeași reducere, dar arată că pretențiile dezvoltatorilor și sumele acceptate în tranzacțiile reale rămân semnificativ diferite.
Imaginea este mai puțin tensionată la nivelul întregii țări. În septembrie, prețul mediu al locuințelor noi vândute în Rusia a fost de aproximativ 200.000 de ruble pe metru pătrat, aproape neschimbat față de anul precedent. În marile aglomerări urbane, însă, scumpirea a fost mult mai pronunțată.
În Sankt Petersburg, prețul mediu al locuințelor noi oferite spre vânzare a crescut cu 21,7%, până la 388.900 de ruble pe metru pătrat. La Moscova, majorarea a fost de 15,8%, iar prețul a ajuns la 727.900 de ruble. Pentru cumpărătorii care depind de credit, aceste valori se adaugă ratelor ridicate și avansurilor mai greu de strâns.
Mai puține contracte, venituri mai mici
În cele 15 orașe, dezvoltatorii au încheiat 212.900 de contracte de participare la proiecte rezidențiale în primele nouă luni ale anului. Numărul a fost cu 5% mai mic decât în aceeași perioadă din 2025. Veniturile cumulate din vânzarea locuințelor au coborât la 2,51 trilioane de ruble, cu 2,3% sub nivelul de anul trecut.
Faptul că veniturile au scăzut mai puțin decât numărul contractelor se explică prin creșterea prețului mediu: s-au vândut mai puține apartamente, dar fiecare tranzacție a adus, în medie, mai mulți bani. Strategia are însă limite. Un preț mai mare pe metru pătrat nu poate compensa la nesfârșit reducerea numărului de cumpărători.
Pe măsură ce apartamentele rămân mai mult timp pe piață, capitalul dezvoltatorilor este blocat în proiecte aflate în construcție sau deja finalizate. În același timp, creditele și celelalte costuri de finanțare continuă să curgă. Rezultatul poate fi acumularea unui stoc tot mai mare de locuințe nevândute, chiar dacă prețurile oficiale nu scad rapid.
Irina Dobrohotova, fondatoarea , a declarat că numărul proiectelor noi lansate în orașele rusești cu peste un milion de locuitori a scăzut cu 30% în 2026 față de anul precedent. Reducerea lansărilor sugerează că dezvoltatorii încearcă să limiteze riscurile într-o perioadă în care vânzările încetinesc și proiectele noi devin mai greu de finanțat.
De ce cererea mai slabă nu aduce automat prețuri mai mici
În construcții, prețul unei locuințe nu este ajustat la fel de repede ca prețul unui bun de consum. Fiecare proiect pornește de la o structură de costuri care include terenul, materialele, forța de muncă, lucrările executate de contractori și dobânzile la împrumuturi. O reducere rapidă a prețului poate afecta echilibrul financiar stabilit pentru întregul proiect.
Pe lângă scumpirea materialelor, sectorul se confruntă cu lipsa forței de muncă și cu terenuri mai costisitoare. Sancțiunile internaționale au complicat, de asemenea, accesul companiilor ruse la unele echipamente de construcții, materiale de finisaj și rute logistice folosite anterior. Înlocuirea furnizorilor poate crește cheltuielile, deși impactul diferă în funcție de oraș și de proiect.
O presiune suplimentară vine din modul de finanțare. În sistemul finanțării pe proiect, băncile acordă credite pentru construcție, iar plățile cumpărătorilor sunt păstrate în conturi escrow, adică în conturi de protecție, până la îndeplinirea condițiilor prevăzute pentru proiect. Când vânzările încetinesc, banii intră mai lent, iar dezvoltatorul rămâne expus la costurile creditului.
Aici apare cercul dificil al pieței. Dacă dezvoltatorul reduce prețul, veniturile disponibile pentru plata împrumuturilor și finalizarea construcției scad. Dacă păstrează prețul ridicat, apartamentele se vând mai greu, iar stocul nevândut crește. Decalajul de 16,7% dintre prețul cerut și prețul tranzacției este una dintre expresiile vizibile ale acestei tensiuni.
Pentru gospodării, problema nu se rezumă la prețul pe metru pătrat. Contează dobânda, avansul și rata lunară. O locuință poate deveni inaccesibilă chiar și fără o explozie a prețului nominal, dacă finanțarea este prea scumpă sau dacă programele preferențiale se adresează unui grup mai restrâns de cumpărători.
Răcirea pieței nu dovedește, prin ea însăși, că locuințele noi au devenit inaccesibile pentru majoritatea populației. Cifrele arată însă o distanță tot mai mare între prețurile afișate, tranzacțiile realizate și capacitatea financiară a potențialilor cumpărători. Pentru cei care depind de credit, accesul la locuințe noi devine mai dificil.
O piață care se restrânge fără să se ieftinească
Reducerea numărului de proiecte noi poate proteja temporar companiile de asumarea unor obligații suplimentare. Pe termen mai lung, ea poate restrânge oferta. Asta nu înseamnă automat locuințe mai accesibile: dacă prețurile rămân ridicate, piața poate ajunge să ofere mai puține apartamente la niveluri pe care gospodăriile și le permit.
Ajustarea se produce deja prin mai multe canale: mai puține contracte, venituri totale mai mici, un decalaj persistent între prețul de ofertă și cel al tranzacției și o scădere puternică a lansărilor de proiecte. Totuși, nu este vorba încă despre o prăbușire clasică a prețurilor, deoarece costurile și finanțarea limitează marja de reducere a dezvoltatorilor.
Sectorul locuințelor noi din Rusia rămâne astfel prins între două nevoi opuse. Dezvoltatorii au nevoie de prețuri ridicate pentru a-și menține proiectele viabile, în timp ce cumpărătorii au nevoie de locuințe mai ieftine și de credite mai ușor de suportat. Întrebarea decisivă este dacă stocul nevândut va forța în cele din urmă reduceri mai mari sau dacă retragerea dezvoltatorilor din proiectele noi va menține oferta limitată și prețurile sus.
Datele despre evoluția pieței au fost publicate de Kommersant.
