Începând din 1 ianuarie 2027, vânzarea unui apartament sau a unei alte proprietăți ar putea schimba calculul impozitului pe venit în Rusia. Ministerul Finanțelor propune ca veniturile obținute din tranzacția imobiliară să fie adăugate la salariu, dobânzi, câștiguri din titluri și alte venituri impozabile ale aceleiași persoane.
Schimbarea nu ar însemna o taxă uniformă de 22% pentru fiecare locuință vândută. Cota maximă s-ar aplica doar părții din venitul anual care depășește 50 de milioane de ruble. Totuși, o tranzacție imobiliară ar putea împinge venitul cumulat al unui contribuabil într-o categorie superioară de impozitare, într-un moment în care statul caută surse suplimentare pentru un buget apăsat de cheltuieli militare și de deficit.
Planul a fost relatat după încheierea procesului electoral din 2026. Novaya Gazeta Europe a scris despre proiect pe 3 octombrie, iar AIF Kaluga a descris metoda de recalculare propusă. Deocamdată, este vorba despre un proiect, nu despre o normă fiscală în vigoare.
Nu orice vânzare va fi taxată cu 22%
Mecanismul propus schimbă mai ales modul în care este stabilită baza de impozitare. Venitul din vânzarea unei proprietăți ar urma să fie luat în calcul împreună cu celelalte venituri anuale ale persoanei, nu analizat izolat ca o operațiune separată.
Scara progresivă prevăzută are cinci niveluri: 13% pentru veniturile anuale de până la 2,4 milioane de ruble, 15% pentru partea cuprinsă între 2,4 și 5 milioane, 18% între 5 și 20 de milioane, 20% între 20 și 50 de milioane și 22% pentru partea care depășește 50 de milioane de ruble.
Într-un sistem progresiv, depășirea unui prag nu înseamnă că întregul venit este impozitat la cota superioară. Procentul mai mare se aplică doar segmentului care intră în categoria respectivă. Chiar și așa, efectul poate fi semnificativ pentru un proprietar al cărui salariu sau ale cărui venituri financiare sunt deja aproape de limita următoare.
De exemplu, o vânzare care, privită separat, nu ar ajunge la nivelul maxim poate modifica impozitul final atunci când este adăugată la veniturile obținute în același an. Cât de mare va fi impactul depinde însă de forma finală a legii, de deduceri, de scutiri și de modul în care vor fi definite exact veniturile impozabile.
O casă poate fi economisire, dar calculul fiscal vede venitul nominal
Propunerea are o miză mai largă decât proprietățile de lux. Într-o economie afectată de inflație, unele familii folosesc locuințele și terenurile ca metodă de păstrare a economiilor. Faptul că un apartament este vândut pentru mai multe ruble decât a costat nu înseamnă automat că proprietarul a câștigat putere de cumpărare.
Inflația, renovările, dobânzile la credit și costul cumpărării unei locuințe de înlocuire pot reduce sau chiar anula câștigul real. Formula propusă ar urma să se bazeze însă pe venitul definit de legislația fiscală, nu pe măsura în care averea reală a vânzătorului a crescut după tranzacție.
Această diferență poate conta mai ales pentru cei care își mută economiile din numerar în proprietăți pentru a se proteja de deprecierea monedei. O creștere nominală a prețului imobilului poate reflecta doar scumpirea generală a bunurilor. În schimb, în calculul fiscal, suma rezultată din vânzare ar putea contribui la majorarea venitului anual impozabil.
Consecințele nu vor fi identice pentru toți proprietarii. O persoană cu venituri reduse, care vinde o locuință, ar putea rămâne în cotele inferioare. Pentru cineva cu salariu mare, dobânzi sau câștiguri din investiții, aceeași tranzacție poate ridica impozitul datorat pentru o parte din venitul anual.
Mai multe date cadastrale, mai multe proprietăți în evidența fiscală
Pachetul pregătit de autorități nu se limitează la veniturile obținute din vânzări. Din 2027 este prevăzut un schimb mai intens de informații între Serviciul Fiscal Federal și Roskadastr, instituția care administrează datele cadastrale.
Prin compararea registrelor fiscale cu informațiile despre clădiri, anexe și suprafețe, autoritățile urmăresc să identifice imobile neînregistrate, extinderi nedeclarate și diferențe între suprafața înscrisă în acte și cea existentă în realitate. O construcție care nu figurează în evidențe sau o suprafață mai mare decât cea declarată ar putea duce la o reevaluare fiscală.
Informațiile disponibile nu arată câte proprietăți ar fi vizate și nici cum s-ar desfășura verificările în cazuri individuale. Efectul va depinde de calitatea bazelor de date, de regulile administrative și de forma finală a mecanismului de control.
O măsură separată îi vizează pe proprietarii celor mai scumpe imobile. Pentru proprietățile cu o valoare cadastrală de peste 300 de milioane de ruble, autoritățile intenționează să elimine limita actuală de 10% pentru creșterea anuală a impozitului pe proprietate. După o reevaluare, obligațiile fiscale pentru astfel de active ar putea crește mai rapid decât în prezent.
Împreună, măsurile folosesc trei instrumente: reunirea mai multor tipuri de venit într-un singur calcul, extinderea evidenței fiscale prin schimb de date și eliminarea unei protecții pentru imobilele cu valoare foarte ridicată. Astfel, proprietatea privată ar fi legată mai strâns de veniturile anuale ale persoanei și de necesarul bugetar al statului.
Presiunea bugetului din 2027
Calendarul proiectului îl plasează într-un context financiar dificil. Pentru 2027 sunt menționate cheltuieli pentru apărare de 17,1 trilioane de ruble și un deficit bugetar de peste 5,5 trilioane de ruble. Aceste cifre explică presiunea pentru găsirea unor venituri interne suplimentare, dar nu permit stabilirea sumei pe care ar urma să o aducă exact impozitarea vânzărilor imobiliare.
În același timp, sunt menționate și alte costuri în creștere pentru populație: taxa de reciclare a automobilelor, tarifele pentru serviciile comunale, plățile asociate electronicelor și diverse amenzi sau taxe administrative. Regula privind proprietățile ar funcționa diferit. Ea nu ar scumpi direct un produs ori un serviciu, ci ar putea reduce suma rămasă proprietarului după vânzarea unui activ.
Autoritățile pot prezenta reforma drept o extindere a impozitării progresive, în care veniturile mai mari și proprietățile mai valoroase contribuie mai mult. Pentru contribuabili, însă, efectul practic este apropierea dintre un bun privat și calculul fiscal general al anului. O locuință vândută pentru a proteja economiile de inflație nu ar mai fi tratată neapărat ca o operațiune separată de salariu și de celelalte venituri.
Întrebarea decisivă rămâne cât de larg va fi definit venitul cumulat în textul final. Deducerile, excepțiile și regulile pentru diferite tipuri de tranzacții vor stabili dacă presiunea se va concentra asupra persoanelor cu venituri mari și asupra imobilelor de lux sau dacă va ajunge și la familiile care vând o locuință obișnuită pentru a-și păstra valoarea economiilor.
